רכישת נכס מקרקעין בברלין גרמניה

מרשם המקרקעין

כל נכסי המקרקעין בגרמניה רשומים במרשם המקרקעין. מרשם המקרקעין מנוהל בגרמניה על ידי בית המשפט המקומי ולא קיים גוף כדוגמת מינהל מקרקעי ישראל. מרשם המקרקעין מכיל נתונים על נכס המקרקעין כפי שיפורטו להלן:

  • מיקום מדויק של הנכס על פי מפת קדסטר.
  • גודל הנכס.
  • בעלות בנכס.
  • שעבודים הרשומים על הזכויות בנכס.

נכס בגרמניה – בין אם מדובר בדירת מגורים ובין אם מדובר במגרש ריק או במגרש שעליו בנוי מבנה – הופך להיות נכס סחיר מרגע שהנכס נרשם במרשם המקרקעין והוענק לו מספר משלו בפנקס רישום המקרקעין. לעיתים ניתן למצוא בדף אחד בפנקס רישום המקרקעין כמה מספרים של נכסים. במקרה כזה, כל מספר שמופיע בדף מייצג נכס סחיר אחד. באמצעות מפת קדסטר אליה מפנה מרשם המקרקעין, ניתן לאמת האם הנכס הנרכש על ידי קונה פלוני הוא הנכס שאכן קונה פלוני התכוון לקנות.

 

תהליך הקניה

בטרם מתחילים לערוך בדיקת נאותות משפטית לנכס, מומלץ שהצדדים יחתמו על מכתב כוונות (נקרא גםLetter Of Intent או בקיצור LOI) וזאת על מנת להבטיח בלעדיות לתקופה של מינימום שבוע ימים שבמהלכה ניתן יהיה לבדוק את כל המסמכים הרלוונטיים לעסקה. בשלב הראשון, הצדדים בדרך כלל מנהלים משא ומתן לקביעת התנאים המסחריים בעסקה כגון: מחיר הרכישה של הנכס והצהרות שינתנו המוכרים והקונים של הנכס.

בדיקת נאותות

בשלב הבא, לאחר החתימה על מסמך העקרונות, הקונה עורך בדיקת נאותות לנכס. להבדיל מהנהוג בישראל בו נדרש הקונה או עורך דין של הקונה להשיג בכוחות עצמו את כל המסמכים הרלוונטים על הנכס, בגרמניה המוכר מספק לקונה את כל המסמכים הרלוונטיים לעסקה. בדרך כלל, הקונה מעביר למוכר רשימת מסמכים הנחוצים לו לעריכת בדיקת הנאותות על הנכס, אשר מותאמת לסוג הנכס שלגביו נערכת הבדיקה. חשוב להדגיש, שהעברת המסמכים והליך הבדיקה של המסמכים נעשה על ידי עורך דין מקומי הבקיא בדין הגרמני אשר תפקידו, בין היתר, לוודא את אמיתותם של כל המסמכים הנוגעים לנכס הנמכר. כמו כן, במידת הצורך מגיע עורך הדין הגרמני לטקס החתימה אצל הנוטריון, במקום הקונה.

נוטריון

בגרמניה החוזה ושטר המכר צריכים להיחתם על ידי נוטריון על מנת שיהיה בר תוקף משפטי. ברוב האזורים בגרמניה לקונה יש זכות לבחור את הנוטריון שיחתום על שטר המכר. על פי הנוהג הקיים מקובל שהקונה משלם את שכר הטרחה של הנוטריון. לצורך העברת הבעלות בנכס מהמוכר לקונה ההעברה צריכה להירשם במרשם המקרקעין.

מחיר הקניה

תשלום התמורה עבור רכישת הנכס בדרך כלל מתבצע רק לאחר שנרשמה במרשם המקרקעין הערה שנועדה להגן על הקונה ולהבטיח שלא תתבצע דיספוזיציה בנכס על ידי המוכר או על ידי נושים של המוכר (בדומה לרישום הערת אזהרה). לאחר תשלום מלוא התמורה, החזקה והשימוש וכל טובת הנאה אחרת הקיימת בנכס עוברת לרשות הקונה. חשוב להדגיש, כי בניגוד לנהוג בעסקאות מקרקעין בישראל התמורה המלאה בגין רכישת הנכס מועברת במלואה למוכר רק לאחר שהושלם הליך רישום הזכויות בנכס הנמכר על שם הקונה.

מס רכישה (REAL ESTATE TRANSFER TAX)

בגרמניה הקונה נדרש לשלם מס רכישה רק לאחר תשלום של מס רכישה בשיעור של בין 3.5% - 5% ממחיר הרכישה. חשוב לציין, כי שיעור מס הרכישה משתנה ממדינה למדינה וכי בברלין שיעור מס הרכישה הינו 6% ממחיר הרכישה. רק לאחר תשלום מס הרכישה על ידי הקונה זכות הקנין בנכס יכולה לעבור מאת המוכר לקונה. רשויות המס בגרמניה זקוקות בדרך כלל לכשלושה חודשים על מנת שיוכלו לערוך שומה לתשלום מס רכישה בגין העסקה. עם ביצוע תשלום מס הרכישה רשויות המס ינפיקו תעודה המאשרת את תשלום מס הרכישה (Unbedenklichkeitsbescheinigung), אשר נדרשת על ידי מרשם המקרקעין כתנאי מקדמי להעברת הזכויות בנכס ולרישום הנכס על שם הקונה.

במקרים בהם הקונה זקוק לעזרה של בנק במימון חלק ממחיר הקניה, כתנאי למתן ההלוואה הבנק המלווה מבקש לרשום במרשם המקרקעין משכנתא על הנכס שהקונה מתכוון לרכוש. במקרים סבוכים יותר, בהם למוכר יש יותר מהלוואה אחת שהוא מתחייב לסלק כתנאי לביצוע העסקה, הצדדים מסכימים להסמיך את הנוטריון לפתוח חשבון נאמנות אליו יעביר הקונה את תשלום התמורה שהתחייב לשלם בגין רכישת הנכס. הנוטריון אז דואג לפירעון ההלוואות שנטל המוכר מהבנקים ופועל למחיקת המשכנתאות שנרשמו על הנכס לטובת הבנקים.

עלויות עסקה

בגרמניה הקונה בדרך כלל נושא בהוצאות ובאגרות הבאות:

  • מס רכישה.
  • שכר טרחת נוטריון.
  • אגרות רישום.
  • שכר טרחת עורך דין בגין ייצוג בעסקה.
  • שכר טרחה בגין ביצוע בדיקות שאינן משפטיות בנכס.
  • דמי תיווך.

הבעלים של הנכס בגרמניה חייב בתשלום מס מקרקעין (Grundsteuer). שיעור מס המקרקעין תלוי במיקום הנכס. שיעור המס מחושב על ידי הכפלת ערך הבסיס לצורכי מס (Steuermessbetrag) בערך הנכס (Einheitswert) ואת התוצאה מכפילים במכפיל שערכו נקבע על ידי הרשויות המקומיות (Hebesatz). * * * * * האמור לעיל הינו מידע כללי ואינו מהווה חוות דעת משפטית. במידה והנכם מתעניינים/ות בליווי וייעוץ בנוגע לרכישת נכסים בגרמניה, הנכם מוזמנים/ות ליצור עמנו קשר:

אלון ספושניק, עורך דין, מוסמך במשפטים ובמינהל עסקים MLB
רחוב בן גוריון 22, בנין שער העיר, קומה 4, הרצליה 4678525
* טלפון: 072-2502512 * פקס: 072-2502521
This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
www.sr-lawoffice.co.il

סוף חוזה שכירות בעו"ד תחילה

By accepting you will be accessing a service provided by a third-party external to http://www.sr-lawoffice.co.il/