שנתיים לתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין

שנתיים לתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין

נכון למועד פרסום מאמר זה חלפו כשנתיים מאז כניסתו לתוקף של שלב 2 (ביטול הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שאינה דירת מגורים יחידה) לתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק" ו-"תיקון 76" בהתאמה), אשר היווה רפורמה בתחום מיסוי מקרקעין. במאמר זה נבקש להביא בקצרה מספר נקודות במיסוי מקרקעין הן ביחס לשינויים שחלו מאז כניסת תיקון 76 לתוקף והן ביחס לתיקון עצמו.

ביטול המס על שבח אינפלציוני

נתחיל בבשורות טובות, התיקון האחרון לחוק - נכון למועד פרסום מאמר זה - הינו תיקון 82 שקבע מס שבח בשיעור 0% על שבח אינפלציוני שנצבר עדלביטול ההוראה בשנת 1994 לגבי דירות ישנות שנרכשו לפני  ביטול ההוראה הנ"ל . התיקון הינו תיקון מיטיב וחל רטרואקטיבית החל מיום 1.1.2014.

במה דברים אמורים ?        תיקון 76 קבע מס שבח בשיעור 0% על השבח הריאלי שנצבר ממועד רכישת דירת מגורים מזכה ועד ליום 1.1.2014 במקרה של מכירתה ב"לינאריות החדשה" (ר' מאמר קודם בנושא) אולם לא הביא בחשבון את סע' השבח האינפלציוני שהיה קבוע בחוק והותקן בימי האינפלציה "העליזים" בשנות השמונים.

מהיום שפורסם תיקון 76 לחוק דובר על כך שאי החלת מס שבח בשיעור 0% גם על השבח האינפלציוני שנצבר עד ליום ביטול ההוראה בשנת 1994 כאמור לעיל במקרה של דירות ישנות שנרכשו לפני ביטולה, במקרה של מכירת דירת מגורים מזכה ב"לינאריות החדשה") הינה בגדר טעות שתתוקן בהמשך והנה ב- 12 לאוקטובר 2015 במסגרת תיקון 82 לחוק תוקנה הטעות וכאמור הוחל מס שבח בשיעור 0% גם על שבח אינפלציוני במכירת דירת מגורים מזכה ב"לינאריות החדשה".

בעקבות כך, לקוחות משרדנו קיבלו החזרים נאים ממס שבח בגין תשלום מס שבח במסגרתו שולם גם מס על השבח האינפלציוני. כך, לדוגמה, לקוחה של משרדנו קיבלה לאחרונה החזר של כ-18,000 ש"ח מתוך סך כולל של כ- 27,000 ש"ח ששולם על ידה בעסקה למכירת דירתה שנעשתה בנובמבר 2014.

דירות ומגרשים שהתקבלו בירושה

במסגרת תיקון 76 לחוק נקבעה הוראה שנועדה להיטיב עם יורשי מגרשים המיועדים למגורים ואשר פועל יוצא שלה הוא עידוד יורשים לבנות על מגרשים אלו שהתקבלו בירושה.

עד לכניסת תיקון 76 לחוק, יורש שקיבל בירושה מגרש ריק ובנה עליו דירת מגורים מזכה ומכר אותה – יום הרכישה של הדירה נחשב כיום שבו הדירה הייתה ראויה למגורים. לעומת זאת, יורש שקיבל דירת מגורים מזכה בירושה, יום הרכישה של הדירה נחשב ליום בו נרכשה הדירה ע"י המוריש (אלא אם נפטר המוריש לפני 7.4.1981 שאז יום הפטירה שלו נחשב כיום הרכישה). עד לכניסת תיקון 76 לתוקף, ההבחנה בין מועדי הרכישה במקרה של דירות שהתקבלו בירושה לא הייתה משמעותית שכן גם במקרה של מוריש שהיה בעליה של יותר מדירה אחת, מה ששלל את האפשרות לשימוש בפטור במס שבח לפי סע' 49ב(5) לחוק – דירה שהתקבלה בירושה, ניתן היה להשתמש בפטור הכללי שהיה קבוע בסע' 49ב(1) לחוק.

מאז נכנס תיקון 76 לתוקף שגם קבע, בין היתר, חזקה חדשה בחוק ביחס למי נחשב כבעליה של דירת מגורים יחידה, הרי שמכירת דירת מגורים מזכה שלא הייתה דירתו היחידה של המוריש ואינה דירתו היחידה של היורש, תמוסה במס שבח במכירתה.

בניסיון לשכך את ה"מכה" בעניין זה, נקבעה הוראה במסגרת תיקון 76 לחוק לפיה במקרה של מגרש ריק שהתקבל בירושה ונבנתה עליו דירה / דירות מגורים שלאחר מכן נמכרה, יום הרכישה יהיה היום בו נרכש המגרש ע"י המוריש !!! ההשלכה מבחינת שיעור מס השבח שייגבה עשויה להיות עצומה וזאת בשני אופנים אפשריים.

ניקח לדוגמה מקרה של מגרש שנרכש ע"י המוריש בשנת 1964, התקבל בירושה ונבנתה עליו דירת מגורים מזכה שבנייתה נסתיימה ביום 30.6.2014 ואשר נמכרה ביום 29.6.2015. במקרה כזה, להוראה הנ"ל בתיקון 76 לחוק יש שתי השפעות. האחת, היא לגבי שיעור מס השבח שיחול. הואיל והדירה הינה דירה חדשה שבנייתה נסתיימה לאחר 1.1.2014 הרי שמס השבח שהיה אמור לחול הוא 25% על כל כל השבח אולם לאור ההוראה הנ"ל, הקובעת כי יום הרכישה הוא יום רכישת המגרש ע"י המוריש, המכירה תהנה מחישוב ב"לינאריות החדשה", קרי השבח שנצבר עד ליום 1.1.2014 יהיה פטור. בנוסף, וזו ההשפעה השניה של ההוראה, היא שחישוב השבח שנצבר יחולק מיום המכירה חזור עד ליום רכישת המגרש ע"י המוריש קרי השבח שנצבר במקרה זה יחולק בכ-51 שנות החזקה ויוכפל ב 1.5 שנים חייבות במס בלבד במקרה זה.

במקרה שהגיע למשרדנו, עם נתונים מעט שונים מאלו המתוארים לעיל, לגבי מגרש שהתקבל בירושה בצהלה היה חסכון במס שבח של למעלה מ 1.5 מיליון ש"ח.

       הצד השני לעניין זה, וחשוב גם להדגיש אותו, הוא עלויות נוספות של פיתוח ובניה, שאינן קיימות במקרה של מכירת המגרש כמגרש ריק, וכן שהיורש הופך להיות ליזם ולוקח על עצמו להכנס לפרויקט בניה. כמו כל פרויקט בניה בישראל אתה יודע היכן אתה מתחיל אך אינך יודע היכן תסיים. כלומר, כניסה לפרוייקט כזה מחייבת השקעה כספית שעלולה לחייב בצידה גם עלות של מימון בגין גיוס הכספים ואשר ניתן יהיה לקצור את פירותיה רק לאחר השלמת הפרויקט ומכירת הדירה / דירות לצד ג'.

בנוסף, כניסה לפרוייקט בנייה מחייבת השקעה של זמן רב והתקשרות עם גורמים רבים – גורמים שעלולים גם לנצל את חוסר המומחיות של "היזם החדש" לרעה ולתועלתם שלהם בלבד. לכן, למרות החסכון הניכר במס שבח יש בצד ההטבה גם התחייבות של היורש הנכנס לפרויקט והשקעה של זמן ומרץ הדרושים כדי להרים את הפרוייקט וכן עלויות של בניה ופיתוח שאינן קיימות במקרה של מכירת מגרש ריק AS IS.    

   אם לסכם עניין זה בקצרה, נאמר שתיקון 76 לחוק מתמרץ יורשים שקיבלו מגרשים ריקים לבנות עליהם ולמכור את הדירה / דירות שייבנו עליהם אולם כניסה לפרויקט שכזה אינה מתאימה לכל אחד ויש לערוך חישוב כלכלי לגבי אומדן עלויות הבניה והפיתוח והוצאות המימון בטרם תתקבל החלטה אם להכנס להליכי בניה או שמא למכור את המגרשים ריקים וכפי שהם.

מס רכישה ברכישת דירות מגורים להשקעה

   רבות דובר בשינוי מדרגות מס הרכישה (תיקון 81 לחוק)לרוכשי דירות להשקעה שקבע החל מיום 24.6.2015 מדרגות מס רכישה של 8% ו-10% וביטל את מדרגות הביניים. משרדנו יבקש לציין שלדעתו הכבדת נטל המס ללא מענה אמיתי לבועת הנדל"ן ופתרון ממשי וכולל לבעיית הדיור של זוגות צעירים בישראל, מהווה גזירה בלבד ואינה פותרת דבר.

כל עוד לא יהיה בישראל אפיק השקעה סולידי ומניב שאינו דירות למגורים, מי שיכול להרשות לעצמו ימשיך לרכוש דירות שכן למרות הכבדת נטל המס הבטחון באפיק השקעה של דירות למגורים והתשואה שאפיק זה מניב, בין בתשואה השנתית ובין בתשואה על הנכס, עדיין מוצלחת בעשרות מונים לעומת אפיקי השקעה אחרים כגון פקדונות, ניירות ערך וכד'. בנוסף, מי שביכולתו לקנות דירה היום יעדיף לעשות זאת על פני השקעה ברכישה נדל"נית אחרת במטרה להבטיח את עתיד ילדיו ואת אופק מגוריהם במדינה שמצוקת הדיור בה רבה. כלומר, מצוקת הדיור, לטעמנו, מתדלקת עוד יותר הרצון לרכוש דירות נוספות על ידי מי שיכול לעמוד בכך. בנוסף, כחצי שנה לאחר הכבדת נטל מס הרכישה וכשנתיים לאחר כניסת שלב 2 של תיקון 76 לחוק לא נראה שמחירי הדיור עומדים לרדת. מנגד, נציין ונאמר כי להכבדת נטל המס היה אפקט מצנן בכל הנוגע לתושבי חוץ שחלקם כרוכשים בעסקאות חדשות קטן בצורה משמעותית עפ"י נתוני המשרדים הממשלתיים. אולם, יש לזכור כי חלקם של תושבי חוץ בשוק הנדל"ן אינו גדול מלכתחילה ומתמקד באזורים מסוימים מאוד ויוקרתיים מאוד שממילא אינם רלבנטיים לדיון בבועת הנדל"ן ו/או במצוקת הדיור.    

אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית ואין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני.

כל הזכויות שמורות – רוטנברג עומר, עו"ד

משרד: רח' בן גוריון 22, הרצליה 4678525

טל: 072-2502512; פקס: 072-2502521; נייד: 052-3984154;

email: