היטל השבחה בהתיישבות הכפרית וסעיף 21 לתוספת השלישית

 היטל השבחה בישובים כפריים וסעיף 21 לתוספת השלישית

1.במאמר זה ננסה לסקור בקצרה את סוגית החיוב בהיטל השבחה בישובים כפריים (קיבוצים, מושבים וכיוצ"ב) ואת ההסדר המיוחד שקיים בסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

2.החבות בתשלום היטל השבחה קבועה בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן - "החוק") , הקובע כדלקמן:

"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד."

3.ההצדקה המקובלת לחיוב בהיטל השבחה נובעת מעיקרון הצדק החלוקתי: בעל קרקע אשר התעשר כתוצאה משינוי תכנוני שהשפיע לחיוב על שווי הקרקע ראוי כי הוא ישתף את קהילתו בעושר זה. הצדקה נוספת לחיוב בהיטל השבחה היא כי התשלום נועד למימון הוצאות הרשות המקומית בכל הנוגע לתכנון ופיתוח המקרקעין הכלולים בתוכנית שהובילה לעליית ערכם. לפיכך, תשלום היטל ההשבחה צריך להיות מוטל על זה אשר נהנה בפועל מעליית ערך הקרקע. בהקשר לחיוב בהיטל השבחה נקבע עוד, כי החיוב בתשלום היטל השבחה צריך להיות מוטל אך ורק בשיעור המדויק המגיע ממנו בשל התעשרותו של הנהנה מעליית ערך הקרקע באופן המבטיח גביית מס אמת.

4.כידוע כ – 93% משטחה הקרקעי של ישראל הם מקרקעי ישראל הנמצאים בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, ורק היתרה הם קרקע פרטית. כתוצאה מכך, מרבית (אם לא כלל) הקרקעות בקיבוצים ומושבים, נמצאות בבעלות מינהל מקרקעי ישראל וההחזקה במקרקעין נעשית מכוח חוזה חכירה דו צדדי שנחתם בין המחזיק לבין מינהל מקרקעי ישראל.

5.ביחס למקרקעי ישראל קיים הסדר שונה לחיוב בהיטל השבחה, אשר עוגן בסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק אשר קובע כי בעת שינוי ייעוד של קרקע חקלאית, יחול החיוב ב"חלף היטל השבחה" על המינהל – וזאת גם אם המחזיק בקרקע הינו חוכר לדורות, ובתנאי שיתקיימו שלושת התנאים הבאים: ראשית – מדובר במקרקעי ישראל שהוחכרו לדורות לשימוש חקלאי בלבד; שנית – הייעוד החקלאי שונה לייעוד אחר;ושלישית – השימוש לפי הייעוד החדש מותנה בכריתת הסכם חכירה חדש או בתיקון הסכם החכירה המקורי.

6.משמעות הדברים הינה כי במקרה בו הנהנה העיקרי מההשבחה הוא מינהל מקרקעי ישראל, יחול סעיף 21 לתוספת השלישית וחובת התשלום בגין השבחת המקרקעין מוטלת על המינהל.

7.דברי ההסבר לתיקון ס' 21 לתוספת השלישית משנת 1999 מבהירים, כי מקום בו המינהל הינו הנהנה העיקרי מההשבחה – יחול הסכם התשלומים בין המינהל לרשויות המקומיות , וישולם לרשות המקומית "חלף היטל השבחה" בגין הקרקע הרלבנטית:

"אין חולק כי היטל ההשבחה נועד לחייב בתשלום את הנהנה העיקרי מהשבחת הקרקע. בקרקע אשר חוכר לדורות מוגבל להשתמש בה לצרכים חקלאיים בלבד ומיד עם שינוי ייעודה עליו להשיבה לידי המינהל, המינהל הוא נהנה העיקרי מההשבחה. כמו כן, קרקע כזו מרגע שנשתבחה אינה נבדלת מהותית מקרקע שלא הוחכרה בחכירה לדורות, ובסופו של דבר המינהל הוא זה שעשוי לשאת בהיטל ההשבחה בגינה. כיוון שכן, ראוי להחיל אף לגבי קרקע כזו את הסכם התשלומים הרגיל בין המינהל לרשויות המקומיות כאמור" (ראו: הצעות חוק מס' 2785 (29.12.1998), בעמ' 237;(.

8.בהסכם התשלומים שנערך בין המינהל, משרד הפנים ומרכז השלטון המקומי, נקבע כי על המינהל להעביר באופן שוטף לרשויות המקומיות אחוז מסוים מתקבולים שונים שהוא מקבל מהמחזיקים בקרקע, וזאת: "חלף היטל השבחה" (להלן: "הסכם החלף"). היתרון של הסכם החלף, נעוץ בכך שרשויות מקומיות מקבלות תשלומים בגין קרקעות מינהל שבתחומיהן אף במקרים בהם לא היתה השבחה קרקע. החיסרון הוא למעשה ששיעורו של תשלום "חלף היטל השבחה" נמוך מזה של היטל ההשבחה.

9.לשם השלמת התמונה יצוין כי בתחילה תשלום "חלף היטל השבחה" עמד על 10% מהתקבולים שמקבל המינהל מהחזיקים בקרקע, ואולם בשנת 2013 שיעור זה עודכן ל-12% בעקבות הסדר פשרה בין המינהל לרשויות מקומיות, אשר קיבל תוקף של פסק דין בגדר ע"א 2841/07 מינהל מקרקעי ישראל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו (07.02.2013).

10.ביום 17.9.2018 נחתמה תוספת נוספת להסכם החלף בה עוגן, בין היתר, כי בסמוך לביצוע עסקאות שיוך בקיבוצים יעביר המינהל לרשות המקומית "חלף היטל השבחה".

11.בעשרות מקרים שטיפל משרדינו בשנים האחרונות, הרשויות לא טרחו ליישם את ההסדר שבסעיף 21 לתוספת השלישית ומסיבות השמורות עמן השיתו את החיוב בתשלום היטל השבחה על המחזיק במקרקעין (על הקיבוץ, על החבר בקיבוץ או במושב) במקום על בעליו - המינהל.

12.ראוי להדגיש, כי תיקון תקיפת החיוב שמשיתה הרשות המקומית על המחזיק בקרקע וביטולו היא אפשרית אך ורק באמצעות הגשת ערר לועדת הערר מחוזית לפיצויים להיטל השבחה שהוקמה לפי חוק התכנון והבניה במחוז שלה הוקנתה בחוק הסמכות לבטל את החיוב בהיטל השבחה שהוציאה הועדה המקומית.

13.משרדינו מייצג עשרות נישומים בהליכים בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, ופועל לטובת ביטול החיובאו להשבתו מקום בו שולם החיוב תחת מחאה.

האמור לעיל הינו מידע כללי ואינו מהווה חוות דעת משפטית. לכל שאלה או הבהרה הנכם/ן מוזמנים/ות ליצור עם משרדינו קשר :

 אלון ספושניק, משרד עורכי דין - רחוב המדע 6 , בית נאור, הרצליה 4673340 * טלפון: 072-2502512 * פקס: 072-2502521

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

×
Stay Informed

When you subscribe to the blog, we will send you an e-mail when there are new updates on the site so you wouldn't miss them.

אירוע דלף מידע ממאגרי מידע - אירוע אבטחת מידע חמור