מס רכישה 2013, תושבי חוץ
השינויים האחרונים המוצעים לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), יצרו, בין היתר, העדפה של יחידים (שאינם תאגיד) רוכשי דירות שהינם תושבי ישראל על פני רוכשי דירות שהינם תושבי חוץ וזאת ביחס לשיעורי מס הרכישה שעליהם לשלם ברכישת דירה בישראל. השינויים בחוק מיסוי מקרקעין ביחס לרכישת דירת מגורים הינם בתוקף החל מיום 1.8.2013
א. בכלליות ניתן לומר שחוק מיסוי מקרקעין קובע שיעורי מס רכישה נמוכים יותר ברכישת דירת מגורים ע"י יחיד שזו דירתו היחידה בישראל, או למי שבבעלותו דירת מגורים יחידה והוא רוכש במקומה דירה אחרת ומתחייב למכור את דירתו הראשונה – זאת לעומת שיעורי מס הרכישה החלים ברכישת דירת מגורים רגילה (כלומר, שאינה דירת מגורים יחידה) (להלן: "דירה רגילה"). כך היה לפני הרפורמה האחרונה וכך יהיה גם עתה.
אולם, עד עתה נהנו משיעורי המס הרכישה הנמוכים ברכישת דירת מגורים יחידה תושבי ישראל וגם תושבי חוץ. הרפורמה האחרונה במס הרכישה קובעת, בין היתר, שרק יחיד תושב ישראל יהנה משיעורי מס הרכישה הנמוכים של רכישת דירת מגורים יחידה לעומת תושב חוץ שלא יהנה משיעורי מס הרכישה המופחתים גם אם זו דירתו היחידה בישראל (בכפוף לסייגים, לדוגמה, אם הפך לתושב ישראל תוך פרק הזמן הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין) וישלם בגין רכישת דירת מגורים בישראל, יחידה או רגילה את שיעורי המס הנהוגים ברכישת דירת מגורים רגילה.
ב. כחלק מהרפורמה הונהג טופס דיווח נלווה חדש (טופס 7912) ברכישת דירת מגורים ועל הרוכש דירת מגורים המבקש להנות ממדרגות המס הנהוגות ברכישת דירה יחידה למלאו ולהגישו יחד עם ההצהרה למיסוי מקרקעין על ביצוע העסקה.
ג. להלן טבלת מדרגות שיעורי המס ברכישת דירת מגורים יחידה בישראל וברכישת דירה רגילה שהינם בתוקף עד ליום 15.1.2014 (בכפוף לעדכוני מדד, ככל שיתבצעו)
מדרגות המס ברכישת דירת מגורים יחידה ע"י יחיד תושב ישראל
|
סכום |
שיעור המס |
|
על הסכום שבין 0-1,470,560 ש"ח |
0% |
|
על הסכום שבין 1,470,560-1,744,270 ש"ח |
3.5% |
|
על הסכום שבין 1,744,270-4,500,000 ש"ח |
5% |
|
על הסכום שבין 4,500,000-15,000,000 ש"ח |
8% |
|
על הסכום שמעל 15,000,000 ש"ח |
10% |
מדרגות המס ברכישת דירת מגורים רגילה /
רכישת דירת מגורים (יחידה או רגילה) ע"י תושב חוץ
|
סכום |
שיעור המס |
|
על הסכום שבין 0-1,089,350 ש"ח |
5% |
|
על הסכום שבין 1,089,350-3,268,040 ש"ח |
6% |
|
על הסכום שבין 3,268,040-4,500,000 ש"ח |
7% |
|
על הסכום שבין 4,500,000-15,000,000 ש"ח |
8% |
|
על הסכום שמעל 15,000,000 ש"ח |
10% |
ד. ניקח רכישה של דירות בשלושה סדרי גודל ונבדוק את ההשפעה על עלות העסקה:
- רכישת דירת מגורים בסך 1,600,000 ש"ח תחויב בתשלום מס רכישה של 4,530 ש"ח במקרה וזו דירת מגורים יחידה הנרכשת ע"י יחיד תושב ישראל ובמידה וזו דירת מגורים רגילה (או כל דירת מגורים הנרכשת ע"י תושב חוץ) 85,107 ש"ח.
- רכישת דירת מגורים בסך 3,200,000 ש"ח תחויב בתשלום מס רכישה של 82,367 ש"ח במקרה וזו דירת מגורים יחידה הנרכשת ע"י יחיד תושב ישראל ובמידה וזו דירת מגורים רגילה (או כל דירת מגורים הנרכשת ע"י תושב חוץ) 181,107 ש"ח.
- רכישת דירת מגורים בסך 4,800,000 ש"ח תחויב בתשלום מס רכישה של 171,367 ש"ח במקרה וזו דירת מגורים יחידה הנרכשת ע"י יחיד תושב ישראל ובמידה וזו דירת מגורים רגילה (או כל דירת מגורים הנרכשת ע"י תושב חוץ) 295,426 ש"ח.
ה. במקרים אלו, מבחינת תושב חוץ הרוכש דירת מגורים יחידה בישראל, ההשפעה על עלות העסקה באחוזים בגין ההפרש בשיעורי המס נעה בין כ- 5% (כשמחיר הדירה הוא 1,600,000 ש"ח) לכ 3.1% (כשמחיר הדירה הוא 3,200,000 ש"ח) ולכ 2.5% (שמחיר הדירה הוא 4,800,000 ש"ח).
ו. באשר לסדרי גודל של סכומים ההשפעה של מס הרכישה על עלות העסקה לגבי תושב חוץ הרוכש דירת מגורים יחידה בישראל הינה בסדר גודל של כ- 17,000-25,000 אירו (לפי שער של 4.7 ש"ח לאירו) ו/או בסדר גודל של כ- 23,000-34,000 דולר (לפי שער של 3.5 ש"ח לדולר).
ז. עוד יובהר כי ההשפעה הינה על תושבי חוץ הרוכשים דירת מגורים יחידה בישראל. באשר לתושבי חוץ הרוכשים דירה נוספת, ממילא עליהם לשלם (כמו תושב ישראל) את מס רכישה לפי מדרגות המס ברכישת דירת מגורים רגילה. לשם שלמות התמונה יצוין כי במסגרת הרפורמה חל שינוי כללי במדרגות מס הרכישה באופן שנוספו מדרגות מס רכישה נוספות (גם ברכישת דירה יחידה וגם ברכישת דירה רגילה שהינן בתוקף ללא קשר לעניין התושבות) שלא היו קיימות ערב הרפורמה.
ח. לעניות דעתי, על אף שאין המדובר בסכומים זעומים, אין בשינוי במדרגות מס הרכישה באשר ליחיד תושב חוץ הרוכש דירת מגורים יחידה / ראשונה בישראל, כשלעצמו בלבד, כדי לשנות את ההחלטה של אותו יחיד תושב חוץ האם לרכוש דירה בישראל, אם לאו.
ט. אמנם קיים שינוי בעלות העסקה, שבאחוזים אינו גדול, אך זהו רק חלק ממכלול השיקולים בבואנו לשקול השקעה בדירת מגורים בישראל ו/או בכל מקום אחר בעולם. קיימים שיקולים נוספים בבואנו להשקיע ברכישת דירת מגורים כגון: מיקום ההשקעה הן באופן כללי והן באופן יחסי לגבי המרחק בין מדינת התושבות למדינה בה ההשקעה נעשית; תשואה שנתית; וודאות ויציבות הן באפיק ההשקעה והן במערכות השלטון הנהוגות במדינת ההשקעה; שיקולים של תועלת עצמית (כגון, קרבה למשפחה) ועוד. לשיקולים אלו עשויה להיות השפעה מכרעת ורבה הרבה יותר ביחס לשינוי בעלות העסקה כתוצאה מהרפורמה.
לכן, לטעמי, אין בשינוי שיעורי מס הרכישה מבחינתם של תושבי חוץ, כדי להוות שיקול יחיד ו/או מכריע בבואם להחליט האם לרכוש דירת מגורים בישראל, אם לאו.
אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית ואין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי
כל הזכויות שמורות – רוטנברג עומר, עו"ד
משרד: רח' בן גוריון 22, הרצליה 4678525
טל: 072-2502512; פקס: 072-2502521; נייד: 052-3984154;
כשתירשמו לבלוג, נשלח אליכם מייל כשיהיו עדכונים חדשים באתר כדי שלא תפספסו.
