סוף חוזה שכירות בעו"ד תחילה


א.    

חוזה שכירות בדיירות בלתי מוגנת הינו מסוג החוזים הנפוצים ביותר בישראל. רבים וטובים מאתנו ולא יהיה מופרז לומר, כמעט כולנו, שכרנו דירה והיינו צד להסכם שכירות.

חוזה שכירות דירה אמור על פניו להיות חוזה פשוט וקל להבנה ונוסחים לחוזה כנ"ל ניתן למצוא בחנויות סטימצקי.

פעמים רבות, צדדים להסכם שכירות, מתוך רצון לחסוך בעלויות, מעדיפים לוותר על שירותיו של עו"ד ולערוך את ההסכם ואת ההתקשרות בעצמם. לעתים, הדבר עלול להיות להם לרועץ ולעלות להם ביוקר שכן מעבר לתקופת השכירות והתשלומים, שגם לגביהם יש כאלו הנופלים במלכודות, יש פן נוסף וחשוב להסכם שכירות והוא בטוחות.

כמי שמשכיר דירה או נכס מסחרי לשוכרים אנו נותנים בידיהם למעשה את הבטוחה הטובה ביותר והיא הנכס המושכר. החזקה בדירה נותנת בידי השוכר בטחון, וטוב שכך, שחוזה השכירות יקוים מצידו של המשכיר ולא ניתן להוציא בכוח שוכר שהפר את תנאי השכירות או שתקופת השכירות עימו נסתיימה אלא בצו בית משפט.

מנגד, בעלי הדירות עצמם שמפקידים בידי השוכר נכס יקר ורב ערך נותרים פעמים רבות ללא בטוחה ראויה, בין אם מתוך חוסר מודעות ובין אם מתוך חוסר מקצועיות ולא נותרת בידם ברירה אלא להגיש תביעה לפינוי – דבר העלול להיות כרוך בעלויות לא מבוטלות.

ב.     

ערבות בנקאית הינה בטוחה טובה וודאית שכן לשם הנפקתה השוכר מעביר מכספיו לבנק וכנגד קבלת הכסף הבנק מנפיק את הערבות. כלומר, הערבות הבנקאית מונפקת כנגד "כסף אמיתי" והמשכיר שמקבל לידיו ערבות בנקאית יודע שהכסף מובטח.

מנגד, דרישה לערבות בנקאית כאשר המדובר בדירות להשכרה (להבדיל מנכסים מסחריים) תהיה אופציה אמיתית רק כאשר המדובר בדירות יוקרה או בדירה הנהנות מביקוש גבוה ושכה"ד בהם אינו מבוטל (כמו, לדוגמה, באזור תל אביב). בדירות מסוג כנ"ל יכול המשכיר לדרוש ערבות בנקאית והדבר לא יפגע באופן ממשי בביקוש לדירה. בדירות ששכה"ד המשולם בגינם נמוך או שאינן נהנות מביקוש גבוה, דרישה לערבות בנקאית עלולה לפגוע קשות בסיכויים להשכרתה.

יחד עם זאת, גם כאשר המדובר בדירה "פשוטה" או דירה ששכה"ד המשולם בגינה נמוך, עדיין יש להקפיד על קבלת בטוחות אולם כאן בד"כ הבטוחות יהיו בדמות שטר (שטר חוב או המחאה) ו/או ערבים ועל טיבם ניתן רק ביום הדין ו"הבטוחה" – קרי, השטר או הערבים, טובים רק עד כמה שהבן אדם טוב ואת זאת נגלה רק כאשר יוגש השטר לביצוע ו/או בנקיטת הליכים נגד הערב, להבדיל מהערבות הבנקאית הנזכרת מעלה שהכיסוי בגינה מובטח.

לעתים, חוסר ההבנה וחוסר המקצועיות עלול להוביל לתוצאה בה המשכיר שחושב שיש בידו בטוחה מוצא עצמו ללא כל בטוחה ונתון ללחציו של השוכר שמחזיק בדירה ומסרב לצאת, לעתים גם מסרב לשלם, עד שיתקבלו רצונותיו במלואם או עד לפסק דין של בית משפט המצווה על פינויו.

במקרה בו טיפל משרדנו, לקוח השכיר דירה לשוכר. עם סיום תקופת השכירות ומשביקש המשכיר מהשוכר להתפנות הודיע לו השוכר כי הוא מממש אופציה שהאפשרות לממשה פקעה ואם לא די בכך, השוכר אף הודיע למשכיר כי בכוונתו דמי השכירות נמוכים יותר מששילם בתקופת השכירות וזאת על סמך טענות ותואנות כוזבות ושקריות.

במהלך הטיפול בעניין הסתבר כי המשכיר נעזר בכל מיני נוסחים של הסכמי שכירות שמצא ברשת מהם הפיק שעטנז מוזר ותמוה של מה שהתיימר להיות חוזה שכירות וכי על אף האמור בהסכם השכירות המוזר הוא לא דאג להחתים את השוכר על שטר חוב.

יתרה מכך, המשכיר ביקש מהשוכר גם שיק בטחון בנוסף לשטר החוב אך הסתבר כי לאור חוסר ההבנה של הצדדים בנושא נרשם שיק הבטחון לפקודת: "המחאת בטחון"...

בנסיבות אלו, לא נותרה בידי המשכיר כל ברירה והוא נאלץ להוציא ממון מכיסו להגיש תביעה לפינוי השוכר. כך מצא עצמו המשכיר שביקש לחסוך בעלויות בגין שכירת שירותי עו"ד לעריכת הסכם השכירות מוציא מכיסו סכומי כספים גדולים יותר על הגשת תביעה לפינוי השוכר תוך שהוא מקבל דמי שכירות באופן חלקי בלבד בפרק זמן זה.

ג.                

נחמה פורתא,יכול המשכיר למצוא בכך שהשינוי שנעשה בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, לפני כארבע שנים מאפשר לבעלי דירות להגיש תביעה נפרדת לפינוי בלבד בשלב ראשון ובשלב שני שיכול להיות במקביל תביעה על כספים שמגיעים מהשוכר, ככל שמגיעים, בגין תשלומים ו/או בגין נזקים שגרם.

השינוי הוביל, בין היתר, לכך שתביעות לפינוי מושכר שחוק הגנת הדייר לא חל עליו נידונות בתוך כחודשיים שהינם פרק זמן מהיר ביותר כאשר מדובר במערכת בתי המשפט ובמיוחד לעומת משך הזמן שלקח בעבר לתובענות שנתבע בהן פינוי מושכר להגיע לדיון.

יחד עם זאת הוצאת שוכר המסרב להתפנות במועד שנקבע בפסק הדין נגדו, באמצעות הוצאה לפועל ומשטרת ישראל, אורכת כחודש וחצי – חודשיים נוספים וכרוכה בהוצאה נוספת לא מבוטלת שאמנם נרשמת לחובת השוכר אך על המשכיר לשלמה מראש בקופת ההוצאה לפועל ולאחר מכן לגבות את הכספים מהשוכר.

ד.     

מנגד, גם שוכרים עלולים למצוא עצמם נאלצים לשכור את שירותיו של עו"ד לאחר שנסתבר כי חוזה השכירות אינו משקף את מה שחשבו שהוא משקף. כך לדוגמא, שוכרים מוצאים עצמם פעמים רבות כשהם נאלצים לשלם דמי שכירות גבוהים יותר ממה ששילמו שנה קודם לכן או מפנים את המושכר וזאת לאחר שחשבו שניתנה בידם אופציה אולם מעיון בהסכם עולה כי אין המדובר באופציה אמיתית אלא בסעיף שאומר שהצדדים יהיו רשאים בהסכמה להאריך את תוקפת ההתקשרות וכי שיעור דמי השכירות ייקבע בהסכמה. במקרה כזה אין המדובר באופציה אמיתי שפירושה הענקת זכות לשוכר לשכור מושכר בתנאים ידועים, קבועים ומוסכמים מראש אלא בניסיון לזרות חול בעיני השוכר ולהציג בעיניו נתונה כאילו ניתנה בידו אופציה.

גם אי הקפדה על אמצעי התשלום עלולה להוביל לתוצאה עגומה מבחינתם של שוכרים. כך לדוגמה, מקרה בו השוכר בידי המשכיר המחאות בגין דמי השכירות אולם לא הקפיד כי הן יהיו למוטב בלבד. לאחר שעברו כמה חודשי שכירות, הודיע המשכיר לשוכר כי ההתקשרות ביניהם הסתיימה וביקש לפנות את המושכר. השוכר פינה את המושכר אולם מצא עצמו ממשיך לשלם שכירות לאחר שהסתבר כי המשכיר הסב את אחת ההמחאות על שם צד ג' לטובת חוב שהוא עצמו (המשכיר) חב בו וצד ג' בתורו פדה את ההמחאה כנגד תמורה ובתום לב.

ניסיונות של השוכר לגבות את החוב מהמשכיר לאחר שהוא (השוכר) שילם את חובו של המשכיר לצד ג', עלו בתוהו לאחר שנסתבר כי על שם אותו משכיר פתוחים מספר בלתי מבוטל של תיקי הוצל"פ.

ה.     

סיכומו של דבר, להסכם שכירות יש ערך כלכלי לא מבוטל (גם שכירות של 3,000 ש"ח בחודש מסתכמת ב- 36,000 ש"ח לשנה). והגם שהוא נפוץ ומוכר ולעתים נדמה שהוא פשוט וקל להבנה, דווקא הפעולות האלמנטריות הכרוכות בו, כמו החתמת שטר חוב או מסירת המחאות למשכיר עלולוים להתגלות כאבן נגף בהתקשרות ולהוביל לסיבוכם של דברים.

כמו כן, צדדים להסכם שכירות נוטים לדבר ולשים דגש על מה שכתוב בהסכם. לעתים, דווקא מה שלא כתוב בהסכם הוא שצריך לשים אליו לב ולדאוג שיופיע ויצוין בהסכם השכירות. החסרים בהסכם, קרי מה שלא מופיע בהסכם, או אי הסדרת הנושאים באופן יותר ברור ובהיר עלולים להציב מכשולים ולגרום לתקרים בהתקשרות עם הצד השני שלעתים עלולים להתגלגל לפתחו של בית משפט ויהיו כרוכים בעלויות לא מבוטלות.

התקשרות עם עו"ד שייצג ויסייע בעריכת ההסכם וילווה את התהליך עשויה פעמים רבות למנוע מראש מצבים כאלו ולחסוך ממון רב וטרחה רבה ומיותרת.

כל הזכויות שמורות – רוטנברג עומר, עו"ד

משרד: רח' בן גוריון 22, הרצליה 4678525

טל: 072-2502512; פקס: 072-2502521; נייד: 052-3984154;

email:  

×
השארו מעודכנים

כשתירשמו לבלוג, נשלח אליכם מייל כשיהיו עדכונים חדשים באתר כדי שלא תפספסו.

הזמן בראי הליכי הגבייה
חוזה מסחרי בינלאומי בכתב או בעל פה?